제 목 : 토지 위에 존재하는 제3자 소유의 건물 철거

질 문 : 등기부만을 확인하고 토지를 구입했는데 그 위에 제3자가 건물을 지어 살고 있습니다. 이를 철거할 수 없나요?

답 변 : 제3자가 무권리자라면 철거가 가능하나 사용권을 가지고 있다면 건물을 철거할 수 없습니다.

해 설 : 제3자가 아무런 권리없이 토지를 사용하는 경우에는 토지 소유자는 민법 제214조의 소유물 방해제거 청구권을 행사하여 건물을 철거할 수 있습니다.

그러나 제3자가 건물 사용을 위한 지상권이나 임차권을 가진 경우에는 그렇지 않습니다. 건물 소유자가 임차권을 등기한 경우에는 매수인은 건물철거를 요구할 수 없고, 임차권 등기를 하지 않은 경우에도 지상 건물에 대해 등기를 했다면 임차권을 주장할 수 있습니다. 한편 판례에 의하면 건물소유자로부터 건물을 매수하면서 지상권까지 양수받기로 한 사람이 아직 지상권에 관한 등기를 경료하지 않은 경우에도 토지소유자는 지상권설정 등기의 의무를 부담하는 자이므로 신의칙상 건물철거를 요구할 수 없다고 합니다.

따라서 건물 소유자의 권리 유무를 확인하여 조치를 취해야 합니다.

참조법령 : 민법 제214조;제279조;제621조;제622조

참조판례 : 87다카279